Pourquoi investir dans l'immobilier?

Il est tout à fait possible d'intégrer de l'immobilier dans un portefeuille de placement diversifié.

Avant que vous décidiez d'investir dans l'immobilier et que nous passions à l'action, il est important pour nous de bien cerner votre situation en vous posant quelques questions concrètes. Nous saurons ainsi précisément pourquoi vous voulez investir dans l'immobilier. Investir dans l'immobilier vous convient-il vraiment? Vos attentes sont-elles réalistes ? Est-il judicieux d'ajouter de l'immobilier dans votre portefeuille de placement?

Nous établissons une image réaliste sur laquelle vous pouvez vous baser pour prendre la première décision : investir dans l'immobilier en tant que placement ou s'abstenir de le faire?

Investir dans l’immobilier en société

Ce qui se passe à l'étranger a aussi des retombées chez nous

En Amérique, en Allemagne et aux Pays-Bas, 60 % des personnes qui envisagent d'achter un bien immobilier sont assistées par un consultant externe. Dans notre pays, cette approche est relativement récente. Mais chez Van Breda Immo Consult, nous croyons fermement en l'intervention et les conseils d'un expert immobilier externe.

Faites fructifier le capital de votre société. Quel est le choix le mieux adapté à votre situation : placements mobiliers ou immobiliers ?

Commencez par définir votre stratégie

Étape 1 : Fixez vos objectifs financiers à court et long terme.

Étape 2 : Calculez les fonds nécessaires pour assurer le fonctionnement de votre société, aujourd’hui et à l’avenir. Tenez compte de la croissance de votre société et des investissements planifiés.

Étape 3 : Détenez-vous des liquidités en société dont vous n’avez pas besoin dans l’immédiat et qui génèrent un faible rendement ?

Étape 4 : Faites votre choix ! Optez pour des placements mobiliers ou immobiliers, ou une combinaison équilibrée des deux, alignée sur vos objectifs.

« Vous pouvez faire fructifier les fonds disponibles dans votre société en investissant dans l’immobilier. »

Vous envisagez un placement immobilier pour améliorer votre rendement ? Attention aux idées reçues !

1. N’assimilez pas le rendement brut à un rendement net
Le placement immobilier est souvent considéré comme un choix sûr, car il permet de bénéficier d’un revenu mensuel garanti. Ce type de placement s’accompagne toutefois de certains risques.

Les investisseurs comparent souvent le rendement brut des investissements immobiliers avec le rendement net des placements mobiliers. Ils ne tiennent pas compte des frais à déduire du loyer et de l’éventuelle vacance locative du bien.

Le rendement de l’immobilier n’est pas comparable au rendement d’un livret d’épargne ; en revanche, le rendement d’un portefeuille de placement mobilier bien diversifié (combinaison d’actions, d’obligations et de placements sans risque) est, quant à lui, comparable au rendement locatif d’un placement immobilier.

Notre conseil: Tenez compte de frais équivalant à deux mois de loyer par an.

2. Ne vous attendez pas à réaliser des plus-values rapides.
La localisation d’un immeuble de rapport est importante. Mais si vous misez sur une plus-value rapide basée sur ce seul critère, vous prenez des risques.

Au cours des dernières décennies, la valeur des biens immobiliers en Belgique a augmenté de quelques pour cent chaque année, selon le type de bien (résidentiel, commercial, etc.) et l’emplacement. Cependant, rien ne nous dit que cette tendance va se poursuivre dans le temps.

Certains segments et régions ont par ailleurs perdu de leur valeur au cours des dernières années : songez par exemple aux grandes villas isolées. La crise sanitaire actuelle a également affecté la valeur des biens commerciaux, des bureaux, etc.

Notre conseil: Fixez-vous un horizon de placement de minimum dix ans. Vous écarterez ainsi les risques les plus importants et vous pourrez récupérer jusqu’à 25 % des frais d’achat.

3. Ne laissez pas vos émotions dicter vos choix.
En matière de placements, il vaut mieux laisser vos émotions de côté.

Tentez de rationaliser votre placement immobilier en vous basant sur une série de critères quantifiables :

  • Mon patrimoine est-il suffisamment diversifié ?
  • Quels sont mes objectifs à court, à moyen et à long terme ?
  • Quel est mon horizon de placement ?
  • Quels sont les acteurs du marché de la location ?
  • Quel est le budget locatif moyen ?
  • Quel est l’emplacement idéal aux yeux d’un locataire ?
  • Qui voudra racheter ce bien plus tard ?
  • Et si je veux qu’il reste dans la famille ?
  • Est-ce bien judicieux de réaliser cet investissement en société ?
  • Le montant demandé n’est-il pas trop élevé ?

    Assurez-vous d’avoir les réponses à toutes ces questions avant de procéder à l’achat d’un bien.

Notre conseil: Faites-vous accompagner dans votre choix. Adressez-vous à une personne de confiance, experte en la matière, qui vous aidera en connaissance de cause.

Discutez de votre situation avec notre coach immobilier.

Les investissements immobiliers en société s’intègrent parfaitement dans un portefeuille diversifié. Mais chaque situation est différente. Discutez-en avec notre coach immobilier.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un placement immobilier ?

L’investisseur qui envisage un placement immobilier aura tendance à miser sur les fonds directement disponibles pour financer le bien, autrement dit sur le capital de sa société. Est-ce une bonne idée ?


1. Acheter un bien immobilier à 100 % en société
+ Tous les frais liés à l’achat et aux rénovations sont entièrement déductibles.
+ La valeur du bien peut être amortie (pas la valeur du terrain).
+ Ce choix est particulièrement judicieux si vous souhaitez louer un plus grand nombre de biens et transférer ce patrimoine immobilier à la jeune génération.

– La société paie une taxe sur la plus-value à la vente (différence entre valeur vénale et valeur comptable).
– Le loyer est entièrement imposable en société, peu importe à qui la société loue le bien.

2. Acheter un bien immobilier à 100 % avec votre patrimoine privé
+ Dans la plupart des cas, il vaut mieux opter pour un achat à titre privé si vous n’avez pas l’intention d’acquérir davantage de biens.
+ En tant qu’utilisateur privé, vous n’êtes pas imposé sur le loyer perçu.
+ Les charges d’intérêt sur les prêts sont déductibles en tant que frais.
+ Vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value en cas de vente après 5 ans (8 ans pour un terrain) — Attention : si vous procédez à des achats réguliers, vous vous exposez à une pression fiscale de 33 % ou plus.
+ Le loyer vous garantit un revenu complémentaire avant et après votre pension.

– Il faut tenir compte de la pression fiscale liée au revenu cadastral (environ un mois de loyer).
– En cas de location à un particulier qui y exerce une activité professionnelle, la pression fiscale augmente fortement.
– Si votre patrimoine privé comprend trop de biens immobiliers, il se peut qu’après votre décès, vos proches doivent s’acquitter de droits de succession plus élevés.
– Un achat privé suppose des fonds personnels suffisants.