Qu’en est-il du monde de l’immobilier en période de coronavirus ?

L'agence d'évaluation immobilière indépendante Stadim fait le point sur la situation et fournit des prévisions nuancées pour l'avenir.

L’impact économique attendu de la crise

Un élément important dans l'évaluation de l'impact économique global de la crise liée au coronavirus est la différence entre une pandémie et une récession. Une pandémie est une crise sanitaire qui provoque l'arrêt d’une grande partie de l'économie mondiale, sans qu'aucun problème économique structurel ne soit à l'origine de cette situation. Ce qui est le cas lors d’une récession.

Nous discutons les différents types de biens immobiliers plus loin dans cet article:

  • Immobilier résidentiel: plafonnement des prix mais pas de crash
  • Retail: des moments difficiles en vue
  • Immobilier de santé: une réorganisation s'impose
  • Bureaux: délai de réflexion prévu
  • Immobilier logistique: la polyvalence devient importante
  • Immobilier étudiant: passer à plus de qualité
  • Hôtels: récupération en fonction du lieu et de la destination

 

Immobilier résidentiel : plafonnement des prix mais pas de krach

Lors de la crise financière de 2008, une bulle financière dans l'immobilier résidentiel - principalement aux États-Unis - a déclenché une crise économique mondiale. L'offre excédentaire et la surévaluation de l'immobilier résidentiel, combinées à un ratio prêt/valeur trop élevé des prêts au logement, ont entraîné un effondrement des prix dans de nombreux pays. En Belgique, l'immobilier résidentiel a largement été épargné grâce à l'absence d'offre excédentaire ou de surévaluation. Seule une légère baisse des prix, accompagnée d'un refroidissement temporaire du marché du développement immobilier a pu être constatée. Dans cette crise du coronavirus, l'immobilier résidentiel occupera une position de suiveur et non pas de leader. La valeur des biens immobiliers résidentiels neufs et à rénover dépend fortement du revenu disponible et de la capacité de remboursement des ménages. Selon les économistes, le revenu disponible diminuera en moyenne de 5 %, tandis que le taux d'emprunt moyen pour les prêts au logement pourrait encore baisser. Cela pourrait avoir un impact négatif sur le prix des logements, en particulier dans le segment des biens de plus de 300 000 euros.

Les agents immobiliers ne voient pas non plus de raison de s'attendre à de fortes baisses de prix. Bien au contraire. En raison d'une pénurie prolongée de l'offre dans le segment des prix moyens, les demandes des acheteurs potentiels continuent de s'accumuler en cette période de confinement. Ceci alors qu’il n'y a pour le moment pas de nouvelle offre sur le marché en raison d'obstacles pratiques. C’est la raison pour laquelle on prévoit une période de transaction très intensive dès la suppression des mesures de confinement les plus strictes. La confiance des ménages dans l'acheteur résidentiel privé ne semble pas affectée pour l'instant. Ceci pourrait bien sûr changer si un malaise économique général devait persister entraînant une baisse plus importante du pouvoir d'achat.

Sur le marché des investisseurs, il y a davantage de raisons de supposer une évolution négative des prix. L'incertitude liera plus longtemps les jeunes et les étudiants au foyer parental, ce qui entraînera une contraction de la demande. Un certain nombre de locataires auront plus de difficultés à honorer les contrats en raison d'une baisse de leurs revenus, ce qui entraînera une diminution de la sécurité des revenus des propriétaires. La hausse potentielle de l'inflation pourra à son tour attirer des investisseurs supplémentaires, en raison de la stabilité relative de la valeur de l'immobilier résidentiel.

En tout cas, à court terme, on ne s'attend pas à une chute du prix des logements, que ce soit dans le segment des propriétaires occupants ou dans celui des locations. En Belgique, le marché de l'immobilier résidentiel est très bien équilibré et ne connaît pas de surévaluation structurelle. La valeur de l’action HomeInvest, la SIR belge spécialisée dans l'immobilier résidentiel, a ainsi rebondi après une brève baisse au début du confinement. C'est pourquoi une nouvelle crise du crédit n'est pas à craindre, en partie parce que les conventions de Bâle visant à améliorer la capacité du secteur bancaire à absorber les chocs consécutifs à des tensions économiques ou financières, prouvent leur utilité dans la situation de crise actuelle.

La crise du coronavirus devrait entraîner un déplacement continu de la demande de logements de meilleure qualité, notamment en termes d'espace extérieur (jardins et terrasses). Une forte augmentation de la demande de grandes surfaces résidentielles n'est pas prévue dans l'immédiat, malgré la possibilité de futurs confinements et la poursuite de l'intégration du travail à domicile. La demande pour les logements les plus compacts (<45 m²) va peut-être diminuer, car le confinement actuel nous confronte à ses inconvénients. Cette évolution de la demande se manifestera par le développement de nouveaux logements, mais aussi par le renouvellement du patrimoine vétuste des années 1950 et 1960. A court terme, le marché du développement et du redéveloppement, en raison du gel d’un certain nombre d'investissements, subira fortement les conséquences de cette crise. En l'absence de récession mondiale, le marché du (re)développement pourrait repartir assez rapidement, soutenu notamment par ce déplacement de la demande des consommateurs.

Retail : des temps difficiles à venir

secteur du commerce de détail souffre beaucoup des mesures de confinement. Les chaînes et les petites entreprises qui sont déjà dans une situation difficile font l'objet de reportages permanents dans les médias. Il s'agit souvent d'entreprises ayant peu de réserves, qui étaient déjà proches de la faillite, pour lesquelles cette crise représente la goutte d'eau qui fait déborder le vase. Les ventes en ligne sont énormément stimulées par les mesures de confinement. Même après la levée des mesures de confinement, une partie de ce chiffre d'affaires ne sera pas réinjectée dans les ventes des magasins physiques. C’est ce que l'on appelle la "viscosité" des ventes en ligne. Par conséquent, certains détaillants au profil sain ne pourront plus garder la tête hors de l'eau après cette crise, et certaines grandes chaînes devront procéder à la fermeture de magasins. Cela se manifestera en particulier dans les petites villes de moins de 60 000 habitants, qui auront beaucoup de mal à maintenir un centre-ville commercial dynamique. Cela ne signifie pas nécessairement que le secteur de la mode va disparaître complètement des rues, mais de nombreux détaillants de ce secteur devront exceller pour survivre. À l'exception des supermarchés et des autres commerces de détail à prédominance alimentaire, cette crise aura un impact fort sur les revenus locatifs des propriétaires de commerces de détail. Il existe donc un fort consensus parmi les experts sur les coups durs que la crise du coronavirus va porter à l'immobilier commercial. Un certain nombre de faillites et de fermetures entraîneront une perte de revenus et un grand nombre de renégociations seront imposées. Ainsi, l’UPSI : l’union professionnelle du secteur immobilier, a conseillé dans certains cas aux propriétaires de ne percevoir que 50 % du loyer pour les mois d'avril et mai.

Santé : réorganisation nécessaire

La crise du coronavirus met l'immobilier médical sous les feux de la rampe. Les hôpitaux forment l'épicentre de la lutte contre le COVID-19. Des ailes entières ont été utilisées pour étendre la capacité existante des services de soins intensifs. Personne ne doute de la nécessité de disposer d'une capacité hospitalière suffisante et suffisamment flexible pour gérer les crises sanitaires.

Il en va tout autrement pour les résidences pour personnes âgées. L'aspect collectif, conjugué à des ressources souvent plus limitées en termes de personnel et de protection, rend ces institutions très vulnérables aux épidémies. Etant donné que la valeur immobilière des résidences pour personnes âgées est très dépendante de l'analyse de leur rentabilité opérationnelle, une perte de rentabilité des opérateurs pourrait avoir un impact très négatif sur ce segment.

Du côté de l’afflux de nouveaux résidents, il semble que le problème se posera principalement à court terme. D’un côté, certaines personnes sont retirées des résidences et d’autres y décèdent, tandis que de l’autre un arrêt des admissions s'applique pendant la période de confinement. Dès que les mesures de crise seront levées, nous pouvons nous attendre à un nouvel afflux, compte tenu des statistiques sur le vieillissement et du besoin croissant de prise en charge de la population.

En outre, des problèmes pourraient surgir du côté des coûts de fonctionnement et des ressources disponibles. Les coûts de personnel vont augmenter, à la fois en raison des attentes du personnel lui-même et du besoin de personnel soignant suffisamment formé. Des ressources supplémentaires devront également être consacrées à la protection et à la prévention du personnel et des résidents.

Le segment des logements à assistance, en particulier les complexes autonomes, sera encore plus sous pression en raison de la crise. L'aspect fortement collectif (espaces de détente, restaurants, etc.) rend cette forme de logement également vulnérable aux épidémies, alors que les nouveaux résidents potentiels ont souvent encore une alternative sous forme d’aidants ou de soins à domicile. On peut s'attendre à ce que l'afflux dans ce segment diminue à court ou moyen terme, ce qui entraînera un ralentissement de la valorisation de ce segment.

Bureaux : ralentissement prévu

Quelques semaines après le début du confinement, il existe déjà un large consensus sur le fait que les bureaux seront organisés différemment à court terme, tant en termes d'aménagement que d'organisation interne. Il y aura une prévention des épidémies sous la forme de mesures d'hygiène telles que la mise à disposition de gel désinfectant, de masques et d’équipements personnels en plus d'exigences accrues dans le domaine de la ventilation et de la qualité de l'air. Les bureaux paysagers seront physiquement adaptés pour respecter la règle du mètre et demi, avec une plus grande distance entre les employés et la possibilité de placer des barrières, par exemple en plexiglas.

Le consensus est moindre quant à l'impact de la crise sur la valeur des immeubles de bureaux. La large intégration du travail à domicile, stimulée par les possibilités technologiques et un changement mental chez les employeurs, pourrait potentiellement conduire à une diminution de la demande de postes de travail par employé équivalent temps plein. D’un autre côté, cette période prolongée de travail à domicile met en lumière les limites du contact physique restreint entre collègues, tandis que la prévention des épidémies augmentera la surface moyenne par bureau.

Il ne faut donc pas surestimer l'impact de cette crise sur l'immobilier de bureau. Des experts néerlandais estiment que l'augmentation de la demande due à la règle du mètre et demi sera supérieure à la baisse de la demande due au travail à domicile. Cela aura un impact significatif dans les secteurs où beaucoup de salariés opèrent sur un même espace de travail, comme les entreprises technologiques, les sociétés de vente, les institutions... Dans tous les cas, le loyer par poste de travail augmentera. Il reste à voir dans quelle mesure les employeurs, qui paient un loyer en fonction du nombre de postes de travail et non en fonction de la surface, vont s'y rallier pleinement. Cette crise sanitaire marquera en tout cas fortement le sous-segment des espaces de coworking. Le partage des espaces et l'utilisation commune des infrastructures et des fournitures de bureau deviendront plus difficiles dans une situation de distanciation sociale persistante. Des mesures de prévention seront nécessaires dans ce segment, ce qui pourrait entraîner une augmentation des coûts opérationnels. Dans ce segment, on peut également s'attendre à ce que la proportion d'espaces loués privés augmente au détriment de ceux partagés.

Immobilier logistique: la polyvalence devient importante

La crise du corona a montré une nouvelle fois qu'un dispositif logistique bien huilé est un maillon essentiel pour maintenir le fonctionnement d’une société sous pression. Dans l'immobilier logistique axé vers des secteurs essentiels tels que l'alimentation et les médicaments, des heures supplémentaires sont effectuées, tout comme dans les entrepôts et les points de distribution des entreprises de commerce électronique. A l’inverse, certains locataires de bâtiments logistiques, tels que les détaillants du secteur de l'habillement, auront beaucoup plus de mal à traverser cette crise.

D’une manière générale, l'immobilier logistique devrait relativement bien résister à cette crise. Une crise sanitaire met en évidence les limites des livraisons internationales en flux tendu et est susceptible d'entraîner une augmentation des stocks nationaux de denrées alimentaires, de produits d'hygiène, de médicaments et d'équipements de protection. Il se peut même que le gouvernement impose de maintenir des stocks stratégiques.

En outre, la polyvalence des biens logistiques sera également de plus en plus demandée, afin que les entrepôts et les points de distribution puissent être utilisés pour des types de marchandises variés. L'automatisation des entrepôts sera également accélérée afin de pouvoir continuer à travailler en toute sécurité pendant les épidémies. Tout cela peut même se traduire par une forte injection positive dans le domaine du (re)développement de l'immobilier logistique.

Logements pour étudiants : vers plus de qualité

Pendant cette crise, la vie étudiante s'est arrêtée et l'enseignement supérieur s'est complètement tourné vers l'enseignement à distance. Cependant, il ne semble pas que cette tendance d'enseignement à distance à grande échelle perdurera. La situation révèle principalement les limites du système, avec des phénomènes de démotivation d’une grande partie de la population étudiante et des difficultés pour l'enseignement plus orienté vers la pratique.

Une forte baisse de la demande générale de biens immobiliers pour étudiants n'est pas prévue dans l'immédiat. Toutefois, on peut s'attendre à une évolution vers des logements étudiants nouveaux et plus qualitatifs, ce qui aura pour conséquence de mettre davantage sous pression le patrimoine désuet. L’aspect collectif sera de plus en plus optionnel et les équipements de base (toilettes, salle de bains, cuisine) seront de plus en plus intégrés au logement-même de l’étudiant.

Hôtels : reprise en fonction de l’emplacement et de la destination

L'hébergement touristique et d’affaires est un secteur toujours très volatile qui a subi à plusieurs reprises des déclins forts mais temporaires. Il s'agit donc d'un secteur typique qui rebondit rapidement en raison de la forte augmentation de la demande après les crises. C’est ce que l’on a pu constater dans le secteur hôtelier belge après les attaques terroristes de 2001, 2013 et 2016.

La fermeture complète de l'ensemble du secteur sur une période donnée est toutefois sans précédent, et il reste à voir quel effet cela aura sur le secteur en général et sur l'immobilier hôtelier en particulier. Les changements structurels résultant de cette crise restent à découvrir : contrairement aux attaques terroristes, cette crise sanitaire pourrait entraîner une diminution générale du nombre de nuitées, principalement dans le segment des voyages d'affaires. Les voyageurs pour le loisir seront également plus sélectifs dans leurs déplacements après la crise, tant en raison des préoccupations pour la santé que de l'incertitude quant à d'éventuelles mesures de confinement supplémentaires.

Le rétablissement du taux d'occupation après la crise dépendra fortement de l'emplacement du bien. Des villes comme Bruxelles, qui comptent une forte proportion de nuitées lors de voyages d'affaires internationaux, peuvent s'attendre à une forte baisse des taux d'occupation et auront besoin d'une période de récupération plus longue. Les résidences de loisirs qui s’adressent principalement à un public domestique, tels que les auberges de jeunesse et les petits hôtels, peuvent se rétablir plus rapidement. Cela suppose que les mesures de confinement les plus lourdes devront être levées relativement rapidement et qu'il sera possible de voyager à nouveau.

La reprise d'un certain nombre de segments dans le secteur des loisirs pourrait prendre plus de temps. Cela concerne principalement le segment de l'immobilier événementiel. Alors que la règle du mètre et demi peut encore être mise en place dans les bureaux, elle sera très difficile à appliquer pour les événements et les concerts. L’effet des mesures de confinement se fera sentir plus longtemps dans ce secteur, tandis que d’éventuelles nouvelles mesures de distanciation sociale même plus légères et dans une phase ultérieure auront un impact sur la rentabilité des opérateurs. Les perspectives de l'immobilier événementiel sont donc très incertaines.

Juin 2020

Vous pouvez lire l'article complet sur le site de Stadim - Cliquez ici.