Hoe vergaat het de immobiliënwereld in coronatijden?

Het onafhankelijke schattingsbureau Stadim maakt een stand van zaken op en geeft genuanceerde prognoses voor de toekomst.

Wat is de verwachte economische impact van de crisis?

Een belangrijk inzicht in de evaluatie van de algemene economische impact van deze crisis is het verschil tussen een pandemie en een recessie. Een pandemie is een gezondheidscrisis die ertoe leidt dat grote delen van de wereldeconomie stilvallen, zonder dat hieraan structurele economische problemen ten grondslag liggen. Bij een recessie is dat wel het geval.

We bespreken de verschillende types van vastgoed verder in dit artikel :

  • Residentieel vastgoed: prijsplafonnering maar geen crash
  • Retail: moeilijke tijden in zicht
  • Zorgvastgoed: reorganisatie dringt zich op
  • Kantoren: afkoelingsperiode verwacht
  • Logistiek vastgoed: polyvalentie wordt belangrijk
  • Studentenvastgoed: shift naar meer kwaliteit
  • Hotels: herstel afhankelijk van locatie en bestemming

Residentieel vastgoed: prijsplafonnering maar geen cash

Tijdens de financiële crisis van 2008 lag een bubbel in het residentiële vastgoed – voornamelijk in de VS - aan de basis van een wereldwijde economische crisis. Overaanbod en overwaardering van residentieel vastgoed, in combinatie met te hoge loan-to-values in de woningkredieten, resulteerden in veel landen tot een crash van de prijzen. Door een afwezigheid van overaanbod of overwaardering ontsprong het Belgisch residentieel vastgoed grotendeels de dans, met alleen een lichte terugval in de prijzen tot gevolg, gepaard met een tijdelijke afkoeling van de ontwikkelingsmarkt. In deze coronacrisis zal het residentieel vastgoed geen leidende, maar een volgende positie innemen. Waardering van nieuw en te renoveren residentieel vastgoed is sterk afhankelijk van het beschikbaar inkomen en de afbetalingscapaciteit van gezinnen. Het beschikbaar inkomen zal volgens economen gemiddeld met 5 procent krimpen, terwijl het gemiddelde ontleningspercentage voor woningkredieten mogelijk verder zal dalen. Dat kan een negatieve invloed hebben op de woningprijzen, vooral in het segment boven 300.000 €.

Ook makelaars zien nog geen aanleiding om sterke prijsdalingen te verwachten. Integendeel. Door een langdurig aanbodtekort in de middelste prijssegmenten bleven aanvragen van potentiële kopers zich opstapelen in de lockdown-periode. Dat terwijl er lang geen nieuw aanbod op de markt kwam door de praktische belemmeringen. Na het opheffen van de zwaarste lockdown-maatregelen wordt nu zelfs een zeer intensieve transactieperiode waargenomen. Het consumentenvertrouwen van de private residentiële koper lijkt voorlopig onaangetast, al kan dat natuurlijk veranderen als een algemene economische malaise langer aanhoudt en zich sterker laat voelen in de koopkracht.

Op de investeerdersmarkt is er meer aanleiding om een negatieve prijsevolutie te vermoeden. De onzekerheid zal jongeren en studenten langer aan het ouderlijke nest binden, wat een krimp in de vraag met zich meebrengt. Een aantal huurders zal door inkomensdaling meer moeite hebben de contracten na te leven, met dalende inkomenszekerheid voor eigenaars tot gevolg. Een mogelijk stijgende inflatie kan dan weer bijkomende investeerders aantrekken richting de relatieve waardevastheid van residentieel vastgoed.

In elk geval wordt op korte termijn geen crash verwacht van woningprijzen, noch in het segment van eigenaars, noch in het verhuursegment. De residentiële vastgoedmarkt in België is erg evenwichtig en kent geen structurele overwaarderingen.

De coronacrisis zal naar alle waarschijnlijkheid een aanhoudende vraagshift naar meer kwalitatieve woningen meebrengen, vooral wat betreft de buitenruimte (tuinen en terrassen). Er wordt niet meteen een sterk stijgende vraag naar grote woonoppervlaktes verwacht, ondanks de mogelijkheid van toekomstige lockdowns en de verdere inburgering van thuiswerk. De vraag naar de meest compacte woonunits (<45 m²) zal mogelijk wel terug dalen, gezien de huidige lockdown ons met de nadelen hiervan confronteert. Deze vraagshift zal zich manifesteren in de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen, maar ook in een verdere vernieuwing van het verouderd patrimonium uit de jaren 1950 en ’60. Op korte termijn zal de markt van ontwikkeling en herontwikkeling, door het bevriezen van een aantal investeringen, sterk de gevolgen dragen van deze crisis. Indien een wereldwijde recessie uitblijft, kan de markt van (her)ontwikkeling zich weer relatief snel op gang trekken, gesteund door onder andere deze shift in de consumentenvraag.

Retail: moeilijke tijden in zicht

De kleinhandel krijgt het ten gevolge van de lockdown-maatregelen zwaar te verduren. Er zijn aanhoudende nieuwsberichten over zowel ketens als kleine ondernemingen die nu al in zwaar weer terechtkomen. Het betreft ondernemingen met vaak weinig reserves, die al flirtten met het faillissement, waarvoor deze crisis de spreekwoordelijke druppel vormt.

De onlineverkopen krijgen door de lockdown-maatregelen een enorme boost. Een deel van deze omzet zal ook na het opheffen van de maatregelen niet terugstromen naar de verkoop via fysieke winkels, de zogenaamde ‘stickiness’ van de onlineverkopen. Hierdoor zullen ook een aantal gezondere retailers na deze crisis het hoofd niet langer boven water kunnen houden, en zullen grote ketens overgaan tot het sluiten van filialen. Dat zal zich vooral manifesteren in de centra van kleinere steden met minder dan 60.000 inwoners, die het erg lastig zullen hebben om een kloppend winkelhart te behouden. Dat hoeft helemaal niet te betekenen dat de fashionsector volledig uit het straatbeeld zal verdwijnen, maar veel retailers in deze branche zullen moeten excelleren om te overleven.

Met uitzondering van supermarkten en andere voornamelijk op voeding gerichte retail, zal deze crisis een sterke weerslag hebben op de huurinkomsten van de eigenaars van retailvastgoed. Er is onder experts dan ook sterke eensgezindheid over de zware klappen die het retailvastgoed te verduren zal krijgen ten gevolge van de coronacrisis. Een aantal falingen en stopzettingen zullen leiden tot gederfde inkomsten en daarnaast zal een groot aantal heronderhandelingen zich opdringen. BVS, de beroepsvereniging van de vastgoedsector, gaf vastgoedeigenaars het advies om in een aantal gevallen voor de maanden april en mei maar 50 procent van de huur te innen.

 

Zorgvastgoed: reorganisatie dringt zich op

De coronacrisis zet het zorgvastgoed sterk in de spotlights. De ziekenhuizen vormen het epicentrum van waaruit COVID-19 bestreden wordt. Hele vleugels werden ingezet ter uitbreiding van de bestaande intensive-care-capaciteit. Niemand twijfelt aan de noodzaak van voldoende ziekenhuiscapaciteit en voldoende flexibele mogelijkheden om gezondheidscrisissen te bedwingen.

Een ander verhaal zien we in de woonzorgcentra. Het collectieve aspect, in combinatie met vaak beperktere middelen qua personeel en bescherming, maken deze instellingen erg kwetsbaar voor epidemieën. Gezien de waarde van woonzorgvastgoed erg businesscase gedreven is, zou een implosie van de businesscase van woonzorgexploitanten hier een erg negatieve invloed op kunnen hebben.

Aan de kant van de instroom van nieuwe bewoners lijkt er zich vooral een korte-termijn-probleem voor te doen. Bewoners worden weggehaald uit woonzorgcentra, die ook kampen met een substantieel aantal overlijdens, terwijl een opnamestop geldt tijdens de lockdown-periode. Zodra de crisismaatregelen voorbij zijn, kunnen we een nieuwe instroom verwachten, gelet op de vergrijzingsstatistieken en toenemende zorgbehoevendheid van de bevolking.

Aan de zijde van exploitatiekosten en beschikbare middelen zouden zich wel problemen kunnen voordoen. Personeelskosten zullen stijgen, zowel vanuit verwachtingen van het personeel zelf als vanuit de nood aan voldoende opgeleid zorgend personeel. Er zullen ook bijkomende middelen moeten gaan naar bescherming en preventie van personeel en bewoners.

Het segment van de assistentiewoningen, zeker waar het stand-alone-complexen betreft, zal nog meer onder druk komen te staan door de crisis. Het sterk collectieve aspect (ontspanningsruimtes, restaurant …) maakt ook deze woonvorm kwetsbaar voor epidemieën, terwijl potentieel nieuwe bewoners vaak wel nog een alternatief hebben in de vorm van mantelzorg of thuisverpleging. Er kan verwacht worden dat de instroom in dit segment op korte tot middellange termijn nog zal afnemen, met een afkoeling van de waardering van dit segment tot gevolg.

Kantoren: afkoelingsperiode verwacht

Enkele weken na de start van de lockdown is er al een brede consensus dat ook kantoren definitief anders georganiseerd zullen worden op korte termijn, zowel op het vlak van inrichting als van interne organisatie. Er komt epidemiepreventie in de vorm van hygiënische maatregelen zoals handgels, mondmaskers en persoonsgebonden kantoormateriaal, naast hogere eisen op het gebied van verluchting en luchtkwaliteit. Landschapskantoren zullen fysiek aangepast worden op de zogenaamde anderhalve-metereconomie, met meer afstand tussen de werknemers en de mogelijkheid tot het plaatsen van barrières, bijvoorbeeld in de vorm van plexiglas.

Minder consensus is er over de impact op de waarde van kantoorvastgoed. De brede inburgering van thuiswerk, gestuurd door technologische mogelijkheden en een mentale switch bij werkgevers, zou mogelijk kunnen leiden tot een dalende vraag naar werkplekken per voltijds equivalente werknemer. Anderzijds legt deze langdurige periode van thuiswerken ook de beperkingen bloot van beperkt fysiek contact tussen collega’s, terwijl epidemiepreventie de gemiddelde oppervlakte per kantoorplek zal opdrijven.

Hierdoor mag de impact van deze crisis op kantoorvastgoed niet overschat worden. Nederlandse experts verwachten dat de vraagstijging ten gevolge van de anderhalve-meter-economie de vraagdaling ten gevolge van thuiswerken zal overstijgen. Dat zal een belangrijke impact hebben in sectoren waar veel werknemers per oppervlakte-eenheid tewerkgesteld zijn, zoals tech companies, salesbedrijven, instellingen… In elk geval zal de huurprijs per werkplek stijgen. Het blijft afwachten in welke mate werkgevers, die huur betalen in functie van werkplekken en niet in functie van oppervlakte, hier volledig in zullen meegaan.

Deze gezondheidscrisis zal in ieder geval een sterke stempel drukken op het deelsegment van de coworking-spaces. Het delen van ruimtes en gemeenschappelijk gebruiken van infrastructuur en kantoorbenodigdheden zal in een situatie met aanhoudende social distancing moeilijker worden. Preventiemaatregelen zullen in dit segment erg noodzakelijk zijn, met mogelijk stijgende operationele kosten tot gevolg. Er kan ook verwacht worden dat het aandeel privatief verhuurde ruimte binnen coworking-spaces zal stijgen ten nadele van de gedeelde flexplekken.


Logistiek vastgoed: polyvalentie wordt belangrijk

De coronacrisis heeft eens te meer aangetoond dat een goed geolied logistiek apparaat een essentiële schakel is om een maatschappij onder druk draaiende te houden. In het logistiek vastgoed gericht op essentiële sectoren zoals voeding en medicijnen worden overuren gedraaid, net als in de magazijnen en verdeelpunten van de e-commerce bedrijven. Anderzijds kent een deel van het logistiek vastgoed huurders die deze crisis veel moeilijker zullen doorkomen, niet in het minst de retailers in de kledingsector.

Over het algemeen wordt verwacht dat het logistiek vastgoed deze crisis relatief goed zal doorstaan. Een gezondheidscrisis legt de beperkingen van internationale just-in-time-leveringen bloot en zal naar alle waarschijnlijkheid leiden tot het meer aanhouden van nationale voorraden op het gebied van voeding, hygiënische producten, medicijnen, en beschermingsmateriaal. Mogelijk wordt het aanhouden van strategische stocks zelfs vanuit de overheid opgelegd.

Verder zullen ook meer en meer eisen gesteld worden inzake polyvalentie van logistiek vastgoed, zodat magazijnen en verdeelpunten voor meerdere goederentypes kunnen worden gebruikt. De automatisering van magazijnen zal ook versneld worden om tijdens epidemieën veilig verder te kunnen werken. Dat alles kan zelfs zorgen voor een sterk positieve injectie op het vlak van ontwikkeling en herontwikkeling van logistiek vastgoed.

Studentenvastgoed: shift naar meer kwaliteit

Tijdens deze crisis is het studentenleven stilgevallen en is het hoger onderwijs volledig overgeschakeld op afstandsonderwijs. Toch lijkt dit niet tot een aanhoudende trend richting grootschalig afstandsonderwijs te leiden. De situatie legt er vooral de beperkingen van bloot, met verschijnselen van demotivatie bij een groot deel van de studentenpopulatie en problemen in het meer praktijkgericht onderwijs.

Een sterke daling in de algemene vraag naar studentenvastgoed wordt niet meteen verwacht. Er kan wel een verdere shift verwacht worden naar meer kwalitatief en nieuw studentenvastgoed, met als gevolg dat het verouderd patrimonium verder onder druk zal komen te staan. Collectiviteit zal hierbij in stijgende mate optioneel zijn, waarbij basisvoorzieningen (toilet, badkamer, keukenelement) in stijgende mate geïncorporeerd worden in de studentenwoning.

Hotels: herstel afhankelijk van locatie en bestemming

De sector van verblijfsaccommodatie is een sector die altijd erg volatiel is en al vaker met sterke maar tijdelijke terugval te kampen kreeg. Het is dan ook een typische sector die snel terug opveert door enorme toenames van de vraag na crisissen. Dat gold ook voor de Belgische hotelsector na de terroristische aanslagen van 2001, 2013 en 2016.

Het volledig stilvallen van de gehele sector gedurende een periode is wel ongezien, en het valt af te wachten wat het effect hiervan zal zijn op de sector in het algemeen en hotelvastgoed in het bijzonder. Het wordt ook uitkijken naar de structurele veranderingen ten gevolge van deze crisis: in tegenstelling tot terroristische aanslagen kan deze gezondheidscrisis mogelijk wel zorgen voor een algemene daling in het aantal overnachtingen, vooral in het segment van de zakenreizen. Ook vrijetijdsconsumenten zullen na de crisis selectiever zijn in het maken van reisuitstappen, zowel vanuit gezondheidsperspectief als uit onzekerheid over mogelijke bijkomende lockdowns.

Het herstel van de bezettingsgraad na de crisis zal sterk afhankelijk zijn van de locatie van het onroerend goed. Steden zoals Brussel, met een groot aandeel overnachtingen uit internationale zakenreizen, kunnen een sterke terugval verwachten van de bezettingsgraad en zullen een langere herstelperiode nodig hebben. Leisurevastgoed dat voornamelijk gericht is op een binnenlands publiek, zoals jeugdverblijven en kleinere hotels, zal zich mogelijk sneller herstellen. Dit in de veronderstelling dat de zwaarste lockdown-maatregelen relatief snel worden opgeheven, en dat er opnieuw kan gereisd worden.

Het herstel van een aantal segmenten in de leisure-sector zal mogelijk langer duren. Het betreft voornamelijk deze van het evenementenvastgoed. Waar de anderhalve-metereconomie nog te organiseren valt in kantooromgevingen, wordt dit erg lastig voor evenementen en concerten. De lockdown-maatregelen zullen zich hier langst laten voelen, terwijl eventuele nieuwe, lichtere maatregelen rond social distancing ook in een latere fase een impact zullen hebben op de onderliggende businesscase van de exploitanten. De vooruitzichten voor het evenementenvastgoed zijn dan ook hoogst onzeker.

Juni 2020

Het volledige artikel kan u lezen op de website van Stadim – klik hier.